The post ניהול וקידום אפקטיבי של היתרי בניה appeared first on אפיקים הנדסה פיקוח בניה תמ״א 38 ופינוי בינוי.

אסון ורסאי הביא עמו ועדת חקירה אשר זיהתה את הצורך בהקמת מכוני בקרה לשיפור תהליכי התכנון והבניה. כעת לאחר 15 שנים אושרו סופית התקנות ליישום החוק. מהיכן צמחו מכוני הבקרה? האם מדובר במהפכה? ומה צפוי לנו כעת בנושא פיקוח פרויקטים לבניה? הכל בכתבה הבאה

הרקע להקמת מכוני הבקרה:

פיקוח בניה צף ועולה לכותרות בדרך כלל כאשר מתרחש אסון. כך היה כאשר בשנת 2016 קרס חניון תת קרקעי ברמת החייל בתל אביב. כך היה כאשר באותה שנה נפלו מרפסות בבניין חדש בחדרה. בדיוק כך היה בשנת 2001 באסון שפקד אותנו באולמי ורסאי. במקרה זה האסון היה כה עוצמתי והרסני וגרר בעקבותיו הקמה של ועדת חקירה ממלכתית "זיילר" אשר קבעה כי בקרה אפקטיבית על תכנון וביצוע בנייה עשויה לצמצם הסיכוי לכשלים וליקויים. הועדה לא הסתפקה באמירה הטריוויאלית אלא הגדילה לעשות והמליצה להקים מכוני בקרה כגופים פרטיים. בבסיס ההמלצה עומד הגיון פשוט, והוא ריכוז הבקרה תחת גוף אחיד, מפוקח ויעיל. להבדיל מבקרה מפוזרת וסובייקטיבית, זו הקיימת כיום.

דו"ח וועדת זיילר והמלצותיה פורסמו בשנת 2003. בשנת 2004 דנה הממשלה במסקנות הדו"ח וקיבלה החלטה ליישמן. אומנם, לקח 10 שנים כדי שהצהרות אלו קיבלו לגיטימציה סטטוטורית! רק בשנת 2014 עוגן בחוק נושא מכוני בקרה כחלק מתיקון 101 לחוק תכנון ובניה.

כל שנשאר הוא לתקן תקנות כדי שהתיקון יוכל לעבוד. תהליך זה ארך 4 שנים נוספות! רק ב-04/06/2018 פורסמו התקנות ליישום החוק. השם המלא שלהן –  תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו) התשע"ח – 2018.

מטרת מכוני בקרה:

הרעיון המרכזי של מכוני הבקרה – הקמת  גוף פרטי, יעיל שיספק מענה לצרכי בקרה בתהליך רישוי בניה, תאום בין גורמים שונים וכן בקרה על תהליכי הביצוע. ליווי של מכון בקרה עתיד להוות חיץ בין ניהול הבקרה ע"י ועדות התכנון לבין היזמים והקבלנים, ובכך לפשט את הבירוקרטיה, לקצר את קבועי הזמנים ולהכניס ודאות גדולה יותר לפני כניסה לדיון בוועדת התכנון.

יזמים יוכלו לבחור מול איזה מכון להתקשר, כמובן יהיה ניתן להחליף תו"כ במידה והיזם אינו מרוצה.

חברה המעוניינת לפתוח מכון בקרה תידרש לקבל רישיון לפעילות בדומה למכוני טסטים לרכב המופעלים ע"י גופים פרטיים ומספקים בקרה למשרד התחבורה.

השינוי המהותי של מכוני הבקרה לעומת המצב הקיים – למכון בקרה יש לוח זמנים חד משמעי המוכתב ע"י התקנות והוא יהיה מחויב לעמוד בו. נציין כי קיימים סעיפים המאפשרים לסטות לסטות מלוחות הזמנים במקרים של גילוי חוסרים וליקויים.

תפקידם של מכוני בקרה:

• קשר מול רשויות – נציגי מכון בקרה יהיו אחראים על קשר עם כל מוסדות התכנון והגופים המקצועיים המעורבים בתהליכים של בקרה, פיקוח ואישור בנייה בישראל.
• פיקוח על תכנון הפרויקט והקמתו על כל שלביו – בקרים שיעבדו מטעם מכון הבקרה יבצעו בקרת תכנון וביצוע של מבנים ותשתיות, תוך וידוא עמידתם של המבנים והתשתיות בדרישות של התכנון והבנייה. הליך זה יהווה תנאי הכרחי לאישור הקמתם ואכלוסם של פרויקטים.
• מתן אישור במקום הרשויות – מכוני הבקרה יספקו אישור עמידות הבניה בהוראות ההיתרים, התקנים, והחוקים המחייבים, במקום גופים מפוזרים המוסמכים לתת אישור זה כעת.
• הפקת היתרי בניה – מכון הבקרה יבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי לוודא עמידה בכל תנאים ודרישות החוק. לאחר מכן יפיק עבור המבקשים (יזמים, קבלנים, בעלי דירות) היתר בנייה.
• ביצוע בקרת ביצוע – פקחים מורשים מוסמכים אשר יועסקו ע"י מכוני הבקרה יבצעו בקרה נדרשת על תהליכי הבנייה. המכונים למעשה יחליפו את הרשויות הקיימות בביצוע בדיקות הנדסיות ובטיחותיות.
• הפקת טופס 4 – לאחר השלמת הפרויקט יבצע המכון בדיקות, עמידה בהן תהווה תנאי למתן היתר לחיבור לתשתיות ואישור אכלוס (טופס 4).

לאחר הגשת בקשה להיתר, יהיה מחויב היזם להגיש למכון הבקרה את הבקשה עצמה ולצרף תכניות, תצהירים, אישורים וכל מסמך אחר שנדרש. תפקידו של מכון הבקרה יהיה לבדוק שלמות ונכונות המסמכים שהוגשו. לאחר פעולת בקרה, יפיק המכון דו"ח ביניים עם ליקויים והשלמות שיש לתקן. לאחר תיקונים והשלמות יוציא המכון חוות דעת סופית לרשות הרישוי.

כאמור התהליך די מוסדר בתקנות, וככל שייושם בפועל יוכל לקצר משמעותית את זמני קידום ההיתרים. בנוסף, אמורה להיווצר בהירות גדולה יותר ליזמים ובכך תגדל וודאות קבלת ההיתר.

מסמכים שעל היזם להגיש למכון הבקרה במהלך הבניה (נדרשים להיות מלווים בהצהרות אישיות של בעלי התפקידים אצל היזם).  

להלן רשימה חלקית:

• היתר בניה על נספחיו לרבות כל מסמך שנדרש לצרף לפי הוראות ההיתר
• לוח זמנים
• מדידות
• תכנית ארגון אתר
• אישור שבוצעו כל התנאים לתחילת עבודות באתר
• בדיקות מעבדה
• תכניות עבודה אדריכליות
• תכניות עבודה לפיתוח
• תכניות עבודה לקונסטרוקציה
• תכניות עבודה למים וביוב
• אישור התקשרות עם אתר מורשה לסילוק פסולת בניין

הביקורים באתר יורכבו מתמהיל של ביקורי חובה (1)  בקרה מדגמית (2) ובקרה תהליכית (3).

תכנית הביקורים תכלול ביקור חובה אחד לפחות בכל אחד מהשלבים הבאים:

• לפני תחילת ביצוע עבודות
• במהלך ביצוע עבודות ביסוס
• במהלך איטום בניה בתת קרקע
• במהלך בניית שלד הבניין
• גמר שלד
• הפעלת מערכות ועבודתם במשולב, לרבות עבודות גמר במבנה

בקרת תכנון מדגמית ובקרת ביצוע מדגמית, יהיו בנושאי תכנון הבנייה במסגרת התחומים המפורטים להלן:

• יציבות השלד למצבי הרס וביסוס הבניין
• בטיחות מפני אש, מילוט וחילוץ
• צמצום האפשרות לפגיעה ממעידה, מנפילה, מהיתקלות או מכווייה
• איטום חלקי הבניין הבאים במגע עם הקרקע או מצויים בתת–הקרקע
• מתקני תברואה והבטחת תנאים תברואיים נאותים;
• אוורור הבניין
• ניקוז למניעת שיטפונות וזיהום קרקע וביצוע השהיה והחדרה
• מיגון – מקלט ומרחב מוגן
• הגנת המבנה והשוהים בו מפני חומרים מסוכנים
• אקוסטיקה

בקרה תהליכית תהיה בנושאי תכנון הבנייה בתחומים המפורטים לעיל:

• קרינה
• אסבסט
• בטיחות חשמל
• בידוד תרמי
• נגישות

אם נסכם – מכוני בקרה הנו גוף חוץ ממשלתי הנועד להחליף את הפרוצדורה הקיימת בכל הנוגע לקבלת היתר בניה וטופס 4. מכוני הבקרה ישרתו יזמים, קבלנים ואנשים פרטיים בכל הנוגע לתהליכים האלה.

מפקח לכל בעל עניין:

כהערת אגב נציין כי בנוסף לפיקוח העירייה, בזמן הבניה פוקדים את האתר מספר רב של מפקחים לכל בעל עניין. כל אחד מהמפקחים מייצג את האינטרס של הגוף שמינה אותו, ומבצע בקרה מזווית ראיה זו. להלן רשימה של מפקחים עיקרים:

• מפקח מטעם קבלן מבצע. נמצא באתר בדרך כלל כל יום ואחראי על ניהול כל הליכי הבניה.
• אחראי בטיחות – חייב להיות נוכח באתר בניה. לפעמים מנהל העבודה משמש גם כמפקח של הקבלן וגם כאחראי בטיחות.
• מפקח מטעם היזם. במידה והיזם אינו קבלן הוא ממנה מפקח מטעמו. תפקידו לבצע בקרה על פעילות קבלן ולערוך התחשבנות כספית איתו.
• מפקח מטעם בנק מלווה. כל גוף מממן רוצה להיות בשליטה וממנה מפקח מטעמו. תפקידו לבצע פיקוח בהתאם להנחיות הבנק ולספק כל אינפורמציה הנדרשת לניהול סיכונים של הבנק המלווה.
• בשנים האחרונות הצטרף לצוות המפקחים ההכרחיים גם מפקח בניה מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי ותמ"א 38. בעלי דירות ועורכי דין הבינו שלא ניתן להיכנס לפרויקט כה מורכב ללא ייצוג הנדסי ע"י בעלי מקצוע המלווים את בעלי הדירות בשיתוף עם עורך הדירות המייצג את בעלי הדירות. באופן אידאלי מפקח הדיירים נכנס לתפקיד בשלב בחירת יזם ומסייע לבעלי דירות בכל האספקטים הנדרשים לצורך קבלת החלטות. במהלך תכנון ובניה תפקידו לבקר את הפרויקט מזווית בעלי דירות ולמענם בלבד.

האם מכוני הבקרה יפתרו את כל צרכי הפיקוח אשר תוארו לעיל? ממש לא! כפי שלא יתכן עורך דין המייצג שני צדדים, כך כאשר קיימים ריבוי בעלי עניין קם הצורך לפיקוח צמוד ואובייקטיבי עבור אותו בעל עניין. במקרה של מכוני בקרה יש הרבה דגש על חוקים, נהלים, פרוצדורה וכל צעד פורמאלי אחר. עשוי לשפר תהליכים מזווית ראייתו של הרגולטור המעוניין לעודד את יעילות שלב רישוי הבניה.

הרעיון להקמת מכוני הבקרה נובע מצורך ממשי בשיפור תהליכי, אך תפקודו ויעילותו מוטלים בספק. אם יצליח ייתכן שאנו נהיה עדים למהפכה של ממש.

The post מכוני בקרה – מהפכה בתחום פיקוח על הבניה appeared first on אפיקים הנדסה פיקוח בניה תמ״א 38 ופינוי בינוי.

סוג הכלונסאות משתנה עפ"י סוג הקרקע, עפ"י העומסים של הפרויקט, ובהתאם לדו"ח יועץ הקרקע אשר ימליץ על שיטת הביסוס. הכלונסאות עשויים להשתנות בעומקם, קוטרם, דרגת החשיפה של הבטון, כמות הברזל ושיטת הקידוח. פרמטרים אלו משפיעים באופן דרמטי על עלות ביסוס שלד הבניין. במאמר זה נרחיב אודות שיטות הקידוח, ההספקים והעלויות השונות.

סוגי הקידוח

קידוח יבש –

סוג קרקע –  חרסיתית (דוג' טרה רוסה), אדמה יבשה.

הספק – 110 מ"א / ממוצע למכונת קידוח ליום עבודה (8שעות).

מחיר – קוטר מינוס 10 ₪.

קידוח מיקרופייל –

סוג קרקע –  קרקע סלעית (לדוג' – ירושלים כרמיאל, חיפה, טבריה).

הספק – 90 מ"א / יום – עבור סלע רך. 50-60 מ"א / יום – עבור סלע קשה.

מחיר – 100 ₪ /מ"א – לסלע רך , 160-170 ₪ / מ"א – עבור סלע קשה, במידה ונעשה שימוש במקדח וידייה עבור סלעים קשים במיוחד המחיר עשוי להגיע ל 240 ₪ / מ"א.

בסלעים קשים במיוחד למשל קרני שומרון – הספק העבודה יכול להגיע ל30 מ"א ליום עבודה והתמחור יכול להגיע ל300 ש"ח למ"א, (מצד שני יתכן שלאור הצפיפות יועץ הקרקע יפחית את העומק הנדרש).

היות וקיים חיכוך מלא עובדים עם קוטרים קטנים – הקוטר הנפוץ בקידוח מיקרופייל הנו 35 ו-45

קידוח כלונסאות CFA –

סוג קרקע – חולית ללא מי תהום.

הספק – 100 מ"א / יום עבודה.

מחיר – קוטר X 1.6 לכל מ"א.  ניתן לקדוח בקוטר של 50-110 מפאת החיכוך הנמוך.

לדוג' עבור קוטר של מטר ישלם הקבלן 160 ₪. ז"א בממוצע 1,600 ₪ עבור יום קידוח בשיטת CFA.

להבדיל מהשיטה היבשה כמובא מעלה, שם יוחדר כלוב ברזל לכלונס לאחר הוצאת המקדח, בשיטת CFA  לא ניתן להרים את המקדח, וזאת כדי להימנע מהתמוטטות.

הפתרון הנו חיבור צינור המשאבה ישירות למקדח – בד בבד עם הזרמת הבטון לכלונס המקדח מתרומם מעלה ורק בגמר היציקה משחילים את כלוב הברזל.

קידוח בנטונייט –

סוג קרקע – חולית או חרסיתית הכוללת מי תהום בהתאם לדו"ח יועץ הקרקע והמלצת ביסוס הקרקע.

שיטת הקידוח בנטונייט מבוססת על הצורך ביצירת חיכוך מלאכותי ויצירת תשתית ליציקת הבטון אל מתחת למי התהום והתמצקותו.

בשיטה זו מזרימים בעזרת ביובית את חומר הבנטונייד עד ליציאתו מהכלונס ורק אז ניגשים ליציקה ודחיקה של החומר אל עבר דפנות ואל מחוץ לכלונס.

הספק – ממוצע ליום 50-60 מ"א.

מחיר – קוטר X 2.6 / מ"א. קוטרים עשויים להגיע למטר וחצי מפאת החיכוך הקטן. לדוג' קוטר 1 מטר נשלם 2,600 ₪ ליום קידוח.

תשלומים נלווים לקידוח בשיטת בנטונייט –

• חומר הבנטונייט עשוי להגיע ל60 ₪ למ"ק בטון.
• בדיקה צמודה של מעבדה מאושרת (מכון תקנים / איזוטופ / System), אשר מוודא את תקינות החומר.
• התקן מחייב את הקבלן לבדוק שליש מכמות הבטון בכלונסאות, משך הבדיקה צריך להתפרש לאורך כל תקופת ביצוע הקידוח.
• טרקטור צמוד נוסף לפינוי האדמה הרטובה וייתכן משאית לפינוי.
• משאבה צמודה לכל היום (לפחות 4,000 ₪ /יום עבודה).
• 

הערות נוספות לשיטות קידוח כלונסאות – 

• נציין שבשיטת CFA ובנטונייט יש טבעות חיזוק כל מטר וחצי כדי שהכלוב יהיה מחוזק יותר ויעמוד בדחיפה המאולצת לכלונס.
• בכל שיטת קידוח מעבר לעובדים חייב הקבלן להמציא טרקטור צמוד לפינוי בפסולת ושינוע הכלובים.
• המחירים במאמר זה אקטואליים ליום כתיבת המאמר בלבד.

לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38, פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל

The post סוגי קידוחים לפרויקט בניה appeared first on אפיקים הנדסה פיקוח בניה תמ״א 38 ופינוי בינוי.

לא אדון ג'ו מוושינגטון ולא גברת כהן מחדרה.

אירוע כזה שם אותנו לרגע אחד (או אפילו לכמה חודשים) בפרופורציה זהירה על חיינו בגלובוס. המאה ה-21 על שלל יכולתיה הטכנולוגיות לא מצליחות להבין ולהסביר את מורכבות הנגיף ולרגע נראה כי איתני הטבע גדולים מאיתנו, חזקים, עוצמתיים במידה הרסנית למדי.

נדמה כי לפעמים לאנושות כולה יש זיכרון קצר טווח באירועים מעין אלו ואין היא נערכת בהתאם לאירועים הרסניים שעפ"י נתונים סטטיסטיים אמורים להתרחש ולהגיע כל כמה שנים או עשרות שנים. אומנם, ארועים כאלה אינם קורים כל יום אך די למגיפה אחת פעם בדור כדי לזרוע הרס רב וכידוע זו לא הייתה המגיפה היחידה שהכתה ביובל האחרון כך שאין מדובר באירוע ראשוני ובתולי.

קידום פרויקט פינוי בינוי – הערכות לארוע המשמעותי הבא

מגפת הקורונה מחזקת בנו את הצורך להיערך לאירועים בלתי צפויים אשר איתני הטבע יכולים לזמן לנו.

כידוע, תכנית תמ"א 38 ופינוי בינוי על כלל מרכיביה נועדה למנוע תרחיש קיצון ואפשרי של רעידת אדמה בישראל. תכנית שנכתבה על מנת למנוע אירוע קיצון.

נדמה כי לפעמים שכחנו את מטרותיה העיקריות של התכנית על כן, מגפה זו מספקת לנו תזכורת לחשיבות חיינו, ביטחוננו וכי לא ניתן לחזות את עתידנו מראש ויש להיערך אליו בהתאם עם כל הכלים העומדים לרשותנו.

בתקופה זו, רובנו נמצאים בסגר\בידוד וזה הזמן לקדם את הפרויקט החשוב ביותר להצלת עתידנו, הן עתידנו הכלכלי והן עתידנו הביטחוני.

• אם אתם נמצאים בתחילת הדרך ומעוניינים לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי במסגרת חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, נשמח לסייע ולבחון את התכנות הפרויקט הן מבחינה כלכלית והן מבחינת תכנונית ללא עלות.
• אם אתם בשלב מתקדם יותר וטרם בחרתם מפקח בנייה, גורם זה הינו אחד מאבני הדרך החשובים להצלחת הפרויקט ולקידומו כנדרש, אנו בחברת אפיקים הנדסה מפקחים על מעל מאה פרויקטים עבור בעלי דירות ונשמח לסייע בעניין.
• אנו מזמינים אתכם לשיחת ZOOM ללא עלות על מנת להתייעץ עם המומחים שלנו על כלל מרכיבי הפרויקט בכל השלבים השונים. שיחתנו תתרום לכם ערך רב בהתנהלות מול הגורמים המקצועיים השונים.

לקריאה נוספת: פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי

The post הקשר בין מגיפת הקורונה להתחדשות עירונית? appeared first on אפיקים הנדסה פיקוח בניה תמ״א 38 ופינוי בינוי.