מכוני בקרה ופיקוח תמא 38 פינוי בינוי

מכוני בקרה – מהפכה בתחום פיקוח על הבניה

אסון ורסאי הביא עמו ועדת חקירה אשר זיהתה את הצורך בהקמת מכוני בקרה לשיפור תהליכי התכנון והבניה. כעת לאחר 15 שנים אושרו סופית התקנות ליישום החוק. מהיכן צמחו מכוני הבקרה? האם מדובר במהפכה? ומה צפוי לנו כעת בנושא פיקוח פרויקטים לבניה? הכל בכתבה הבאה

הרקע להקמת מכוני הבקרה:

פיקוח בניה צף ועולה לכותרות בדרך כלל כאשר מתרחש אסון. כך היה כאשר בשנת 2016 קרס חניון תת קרקעי ברמת החייל בתל אביב. כך היה כאשר באותה שנה נפלו מרפסות בבניין חדש בחדרה. בדיוק כך היה בשנת 2001 באסון שפקד אותנו באולמי ורסאי. במקרה זה האסון היה כה עוצמתי והרסני וגרר בעקבותיו הקמה של ועדת חקירה ממלכתית "זיילר" אשר קבעה כי בקרה אפקטיבית על תכנון וביצוע בנייה עשויה לצמצם הסיכוי לכשלים וליקויים. הועדה לא הסתפקה באמירה הטריוויאלית אלא הגדילה לעשות והמליצה להקים מכוני בקרה כגופים פרטיים. בבסיס ההמלצה עומד הגיון פשוט, והוא ריכוז הבקרה תחת גוף אחיד, מפוקח ויעיל. להבדיל מבקרה מפוזרת וסובייקטיבית, זו הקיימת כיום.

דו"ח וועדת זיילר והמלצותיה פורסמו בשנת 2003. בשנת 2004 דנה הממשלה במסקנות הדו"ח וקיבלה החלטה ליישמן. אומנם, לקח 10 שנים כדי שהצהרות אלו קיבלו לגיטימציה סטטוטורית! רק בשנת 2014 עוגן בחוק נושא מכוני בקרה כחלק מתיקון 101 לחוק תכנון ובניה.

כל שנשאר הוא לתקן תקנות כדי שהתיקון יוכל לעבוד. תהליך זה ארך 4 שנים נוספות! רק ב-04/06/2018 פורסמו התקנות ליישום החוק. השם המלא שלהן –  תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו) התשע"ח – 2018.

 

מטרת מכוני בקרה:

הרעיון המרכזי של מכוני הבקרה – הקמת  גוף פרטי, יעיל שיספק מענה לצרכי בקרה בתהליך רישוי בניה, תאום בין גורמים שונים וכן בקרה על תהליכי הביצוע. ליווי של מכון בקרה עתיד להוות חיץ בין ניהול הבקרה ע"י ועדות התכנון לבין היזמים והקבלנים, ובכך לפשט את הבירוקרטיה, לקצר את קבועי הזמנים ולהכניס ודאות גדולה יותר לפני כניסה לדיון בוועדת התכנון.

יזמים יוכלו לבחור מול איזה מכון להתקשר, כמובן יהיה ניתן להחליף תו"כ במידה והיזם אינו מרוצה.

חברה המעוניינת לפתוח מכון בקרה תידרש לקבל רישיון לפעילות בדומה למכוני טסטים לרכב המופעלים ע"י גופים פרטיים ומספקים בקרה למשרד התחבורה.

השינוי המהותי של מכוני הבקרה לעומת המצב הקיים – למכון בקרה יש לוח זמנים חד משמעי המוכתב ע"י התקנות והוא יהיה מחויב לעמוד בו. נציין כי קיימים סעיפים המאפשרים לסטות לסטות מלוחות הזמנים במקרים של גילוי חוסרים וליקויים.

 

תפקידם של מכוני בקרה:

  • קשר מול רשויות – נציגי מכון בקרה יהיו אחראים על קשר עם כל מוסדות התכנון והגופים המקצועיים המעורבים בתהליכים של בקרה, פיקוח ואישור בנייה בישראל.
  • פיקוח על תכנון הפרויקט והקמתו על כל שלביו – בקרים שיעבדו מטעם מכון הבקרה יבצעו בקרת תכנון וביצוע של מבנים ותשתיות, תוך וידוא עמידתם של המבנים והתשתיות בדרישות של התכנון והבנייה. הליך זה יהווה תנאי הכרחי לאישור הקמתם ואכלוסם של פרויקטים.
  • מתן אישור במקום הרשויות – מכוני הבקרה יספקו אישור עמידות הבניה בהוראות ההיתרים, התקנים, והחוקים המחייבים, במקום גופים מפוזרים המוסמכים לתת אישור זה כעת.
  • הפקת היתרי בניה – מכון הבקרה יבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי לוודא עמידה בכל תנאים ודרישות החוק. לאחר מכן יפיק עבור המבקשים (יזמים, קבלנים, בעלי דירות) היתר בנייה.
  • ביצוע בקרת ביצוע – פקחים מורשים מוסמכים אשר יועסקו ע"י מכוני הבקרה יבצעו בקרה נדרשת על תהליכי הבנייה. המכונים למעשה יחליפו את הרשויות הקיימות בביצוע בדיקות הנדסיות ובטיחותיות.
  • הפקת טופס 4 – לאחר השלמת הפרויקט יבצע המכון בדיקות, עמידה בהן תהווה תנאי למתן היתר לחיבור לתשתיות ואישור אכלוס (טופס 4).

לאחר הגשת בקשה להיתר, יהיה מחויב היזם להגיש למכון הבקרה את הבקשה עצמה ולצרף תכניות, תצהירים, אישורים וכל מסמך אחר שנדרש. תפקידו של מכון הבקרה יהיה לבדוק שלמות ונכונות המסמכים שהוגשו. לאחר פעולת בקרה, יפיק המכון דו"ח ביניים עם ליקויים והשלמות שיש לתקן. לאחר תיקונים והשלמות יוציא המכון חוות דעת סופית לרשות הרישוי.

כאמור התהליך די מוסדר בתקנות, וככל שייושם בפועל יוכל לקצר משמעותית את זמני קידום ההיתרים. בנוסף, אמורה להיווצר בהירות גדולה יותר ליזמים ובכך תגדל וודאות קבלת ההיתר.

מכוני בקרה ופיקוח תמא 38 פינוי בינוי

מסמכים שעל היזם להגיש למכון הבקרה במהלך הבניה (נדרשים להיות מלווים בהצהרות אישיות של בעלי התפקידים אצל היזם).  

להלן רשימה חלקית:

  • היתר בניה על נספחיו לרבות כל מסמך שנדרש לצרף לפי הוראות ההיתר
  • לוח זמנים
  • מדידות
  • תכנית ארגון אתר
  • אישור שבוצעו כל התנאים לתחילת עבודות באתר
  • בדיקות מעבדה
  • תכניות עבודה אדריכליות
  • תכניות עבודה לפיתוח
  • תכניות עבודה לקונסטרוקציה
  • תכניות עבודה למים וביוב
  • אישור התקשרות עם אתר מורשה לסילוק פסולת בניין

 

הביקורים באתר יורכבו מתמהיל של ביקורי חובה (1)  בקרה מדגמית (2) ובקרה תהליכית (3).

תכנית הביקורים תכלול ביקור חובה אחד לפחות בכל אחד מהשלבים הבאים:

  • לפני תחילת ביצוע עבודות
  • במהלך ביצוע עבודות ביסוס
  • במהלך איטום בניה בתת קרקע
  • במהלך בניית שלד הבניין
  • גמר שלד
  • הפעלת מערכות ועבודתם במשולב, לרבות עבודות גמר במבנה

בקרת תכנון מדגמית ובקרת ביצוע מדגמית, יהיו בנושאי תכנון הבנייה במסגרת התחומים המפורטים להלן:

  • יציבות השלד למצבי הרס וביסוס הבניין
  • בטיחות מפני אש, מילוט וחילוץ
  • צמצום האפשרות לפגיעה ממעידה, מנפילה, מהיתקלות או מכווייה
  • איטום חלקי הבניין הבאים במגע עם הקרקע או מצויים בתת–הקרקע
  • מתקני תברואה והבטחת תנאים תברואיים נאותים;
  • אוורור הבניין
  • ניקוז למניעת שיטפונות וזיהום קרקע וביצוע השהיה והחדרה
  • מיגון – מקלט ומרחב מוגן
  • הגנת המבנה והשוהים בו מפני חומרים מסוכנים
  • אקוסטיקה

בקרה תהליכית תהיה בנושאי תכנון הבנייה בתחומים המפורטים לעיל:

  • קרינה
  • אסבסט
  • בטיחות חשמל
  • בידוד תרמי
  • נגישות

 

אם נסכם – מכוני בקרה הנו גוף חוץ ממשלתי הנועד להחליף את הפרוצדורה הקיימת בכל הנוגע לקבלת היתר בניה וטופס 4. מכוני הבקרה ישרתו יזמים, קבלנים ואנשים פרטיים בכל הנוגע לתהליכים האלה.

 

מפקח לכל בעל עניין:

כהערת אגב נציין כי בנוסף לפיקוח העירייה, בזמן הבניה פוקדים את האתר מספר רב של מפקחים לכל בעל עניין. כל אחד מהמפקחים מייצג את האינטרס של הגוף שמינה אותו, ומבצע בקרה מזווית ראיה זו. להלן רשימה של מפקחים עיקרים:

  • מפקח מטעם קבלן מבצע. נמצא באתר בדרך כלל כל יום ואחראי על ניהול כל הליכי הבניה.
  • אחראי בטיחות – חייב להיות נוכח באתר בניה. לפעמים מנהל העבודה משמש גם כמפקח של הקבלן וגם כאחראי בטיחות.
  • מפקח מטעם היזם. במידה והיזם אינו קבלן הוא ממנה מפקח מטעמו. תפקידו לבצע בקרה על פעילות קבלן ולערוך התחשבנות כספית איתו.
  • מפקח מטעם בנק מלווה. כל גוף מממן רוצה להיות בשליטה וממנה מפקח מטעמו. תפקידו לבצע פיקוח בהתאם להנחיות הבנק ולספק כל אינפורמציה הנדרשת לניהול סיכונים של הבנק המלווה.
  • בשנים האחרונות הצטרף לצוות המפקחים ההכרחיים גם מפקח בניה מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי ותמ"א 38. בעלי דירות ועורכי דין הבינו שלא ניתן להיכנס לפרויקט כה מורכב ללא ייצוג הנדסי ע"י בעלי מקצוע המלווים את בעלי הדירות בשיתוף עם עורך הדירות המייצג את בעלי הדירות. באופן אידאלי מפקח הדיירים נכנס לתפקיד בשלב בחירת יזם ומסייע לבעלי דירות בכל האספקטים הנדרשים לצורך קבלת החלטות. במהלך תכנון ובניה תפקידו לבקר את הפרויקט מזווית בעלי דירות ולמענם בלבד.

האם מכוני הבקרה יפתרו את כל צרכי הפיקוח אשר תוארו לעיל? ממש לא! כפי שלא יתכן עורך דין המייצג שני צדדים, כך כאשר קיימים ריבוי בעלי עניין קם הצורך לפיקוח צמוד ואובייקטיבי עבור אותו בעל עניין. במקרה של מכוני בקרה יש הרבה דגש על חוקים, נהלים, פרוצדורה וכל צעד פורמאלי אחר. עשוי לשפר תהליכים מזווית ראייתו של הרגולטור המעוניין לעודד את יעילות שלב רישוי הבניה.

הרעיון להקמת מכוני הבקרה נובע מצורך ממשי בשיפור תהליכי, אך תפקודו ויעילותו מוטלים בספק. אם יצליח ייתכן שאנו נהיה עדים למהפכה של ממש.

 

 

שתף/י את המאמר
שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב email
אימייל

לאחר שנים של המתנה ממושכת מגיעים שלבי הביצוע המיוחל. בשלבים אלו אנו נתקלים במורכבויות משמעותיות, בעיקר בפרויקטים "חיים" של תמ"א 38 לעומת פרויקטים של פינוי בינוי.

בשלבי הביצוע אנו פוקדים את האתר מספר פעמים בשבוע, לעתים באמצעות פגישות מתוכננת עם מנהל העבודה ומנהל הפרויקט מטעם הקבלן ולעתים פגישות בלתי מתוכננות.

בביקורנו אנו סוקרים ומתעדים את טיב הביצוע ואנשי המקצוע הפועלים באתר, בטיחות, חומרים ותקנים מחייבים. זאת תוך התאמה למפרט הטכני ותכניות הביצוע. בנוסף אנו מספקים דיווחים שוטפים עבור בעלי הזכויות ועו"ד הדיירים.

בעלי דירות פונים ליזמים וקבלנים במטרה לקבל הצעות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, אך בדרך שוכחים דבר טריוויאלי – כדי לקבל הצעה חייב להבין היטב מהם אילוצי התכנון, מה היקף הזכויות וכיצד ניתן לנצלן? כמה הפרויקט כדאי וכמה ניתן לדרוש?

כדי לנהל פניה או "מכרז" איכותי, בעלי דירות מוכרחים להבין ראשית מה הם מחזיקים בידיים, לאחר מכן להתנהל מול הצעות שונות ומגוונות. בעלי דירות מקבלים הצעות שאינן ברות ביצוע, ומתפתים לקפוץ על המציאה, בשלב מאוחר יותר מתבררת התמונה ולעתים לא ניתן לחזור אחורה.

בנוסף, אנו רוצים לדעת איך להפיק את המקסימום מהפרויקט – כיצד נוכל לדרוש את המקסימום אם לא נבחן ונבין בעצמנו את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. הדרך הנכונה היא לייצר דו"ח כלכלי ולהצטייר כמקצוענים בעיני היזמים והקבלנים אליהם נפנה, וכך נוכל לפנות ליזמים איכותיים ומנוסים יותר.

דו"ח 0 של אפיקים הנדסה מורכב משני אספקטים מרכזיים: 1. דו"ח ניתוח זכויות ואפשרויות תכנון. 2. דו"ח כלכלי. הדו"ח מוצג ונשלח לעיון בעלי הזכויות ועורך הדין של הדיירים ומהווה בסיס מקצועי לניהול תהליך הפניה וההתמחרות למול הקבלנים הניגשים למכרז.

בדיקת איתנות פיננסית ליזמי תמ"א 38 הפכה להכרח המציאות. סף הכניסה הנמוך לעסקאות התחדשות עירונית גורמת ליזמים וקבלנים קטנים וגדולים לקפוץ מעל הפופיק, לגייס פרויקטים רבים מבלי לבצע התאמה ליכולות הפיננסיות, וזאת מתוך הנחה כי ימצא פתרון לאספקט המימוני.

תופעה זו יצרה דור חדש של יזמים וקבלנים, להם מחלקת כספים אשר פועלות במנותק ממחלקות הפיתוח העסקי.

בעלי הדירות מצדם אינם מודעים למבנים המימוניים של עסקאות אלו – קרנות, שותפים, משלימי הון עצמי, בנקים, קרנות הון סיכון, קבוצות רכישה, ועוד שלל שיטות למימון הפרויקט.

בתור בעלי דירות, בבואנו לבחור את היזם הנכון והראוי מתוך מבחר היזמים שהגישו הצעותיהם, עלינו לבחון ולנתח את איתנותו הפיננסית של היזם, בטח כאשר מדובר בחברות פרטיות.

לעתים אנו נתקלים בבעלי דירות המשוכנעים כי עורך הדין אמון על בחינת היזם באספקט הפיננסי, אך מדובר בטעות מוחלטת. עורך הדין של הדיירים אינו בעל הכשרה בנושא זה, אינו רשאי או מתיימר לבחון נושאים פיננסיים.

רו"ח גנדי גורביץ', ממקימי החברה, הנו מנכל לשעבר של חברת הבניה הציבורית אלמוגים, והנו מרצה ובעל רקע פיננסי עשיר בחברות בניה. גנדי מבצע סקירה של דוחות כספיים, דו"חות תזרים וליווי פיננסי. לאחר לימוד בעלי השליטה וצבר הפרויקטים מפיק גנדי התייחסות באשר לאיתנות הפיננסית של החברה.

הערך המוסף שלנו בבחינת הרקע הפיננסי של חברות רבות מקנה תחושת בטחון לבעלי הדירות ומאפשר להם לקבל החלטות ראויות ומושכלות.

לאחר שאנו סוקרים את תכניות ההגשה ומאשרים לבעלי הזכויות לחתום על הגרמושקה, מתחיל שלב בקרת רישוי. בשלב זה אנו "עוקבים" אחר פעילות היזם ומאמציו לקדם את ההיתר.

למרות משתנים של חוסר ודאות, אנו ממשיכים לדרוש סטטוס רישוי, לעדכן את בעלי הזכויות לגבי עמידה בלוחות הזמנים להיתר ולהתריע כאשר אנו צופים חריגה מלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם.

לאחר החלטת ועדה אנו סוקרים את השינויים התכנוניים אשר התרחשו בעקבות אילוצי הועדה, מעדכנים, מאשרים ומוצאים פתרונות יצירתיים למול בעלי הזכויות אשר נפגעים לעתים בעקבות אילוצים שאינם ידועים מראש.

בפרויקטים רחבי היקף, הדורשים שינוי של התב"ע הקיימת (לרוב בסמכות ועדה מחוזית), אנו מפיקים דו"ח סקירה על מסמכי התב"ע החדשה והתאמתה להסכם המשפטי. את הדו"ח אנו מפיצים לנציגות בעלי הדירות ועורכי הדין.

שליטה ובקרה בשלב הרישוי מאפשר לנו לקצר את קבועי הזמן, ובכך לדחוק ביזם לפעול ולדבוק בלוחות הזמנים. בנוסף, כאשר מתגלים חריגות בלוחות הזמנים ו/או סטיות ניכרות מהתכנית העקרונית אנו מזהים את שורש הבעיה ומתערבים על מנת לספק פתרון לקידום הפרויקט לשביעות רצון הצדדים.

תכניות עקרוניות אלו "סקיצות" המצורפות כנספח להסכם התמ"א 38 או הפינוי בינוי. עם כניסת ההסכם לתוקפו, נדרש היזם להפעיל את כלל יועצי התכנון לצורך הכנת תכנית מפורטת התואמת את הוראות ההסכם ובכפוף לתכנית העקרונית עליה הסכימו בעלי הזכויות.

התכנית העקרונית מהווה בסיס רעיוני ואף משפטי ליצירת התכנון המפורט אשר עתיד להיות מאושר על ידינו לקראת ההגשה לוועדה המקומית.
על כן, אנו מייחסים חשיבות גדולה לשיפור התכנון הראשוני, תוך התאמתו למגבלות ואילוצי התכנון מכוח תכניות קיימות והנחיות הוועדה.

בחינת הסקיצה על גבי מפת מדידה, בדיקה של קווי המגרש לפי הנחיות הועדה, תקני חניה, תקני הנגישות, ניצול אופטימאלי של פנים הדירה ושימושיותה הם אשר מנחים את אנשי המקצוע שלנו בשלב בקרת התכנון הראשוני. וזאת כדי לאפשר לבעל הדירה לחתום על תכנית התואמת את המציאות עם מינימום סטייה בשלבי התכנון המתקדם.

המפרט הטכני הנו מסמך משפטי המצורף כנספח להסכם התמ"א 38 / פינוי בינוי. למפרט הטכני השפעה ישירה על נראות, שימושיות וכמובן ערך הדירות בתום הפרויקט.

המפרט מגדיר את התמורה עבור בעלי הזכויות, שינויי דיירים ומחירי יסוד של כל רכיב ומערכת, הגדרת יועצים ומתכננים, חומרים בשימוש, מערכות חשמל/מים/תקשורת/מיזוג וכו', אלמנטים, תקנים, דרכי יישום ובקיצור. כל פרט המרכיב את הבניין לאחר הפרויקט. על המפרט הטכני אנו נוהגים לומר "מה שלא רשום לא קיים".

בכל פרויקט נדרשת התאמה אישית של המפרט הטכני לאופי הפרויקט, אילוצים תכנוניים, כדאיות כלכלית וכו'. בנוסף הטמעה של סעיפי סל חיוניים אותם נוהגים היזמים והקבלנים להשמיט עם הגשת הטיוטה.

העבודה על המפרט הטכני מהווה מו"מ בפני עצמו. אנו פועלים למקסום התמורה עבור בעלי הדירות והשבחת המפרט לרווחת הדיירים.

ישנה חשיבות מכרעת לעיתוי העבודה על המפרט – ניסיוננו הוכיח שככל שעבודת שיפור המפרט התבצעה מוקדם יותר כך הצלחנו להשיג מפרט איכותי ונכון יותר עבור בעלי הזכויות.

דילוג לתוכן