סוגי קידוחים לפרויקט בניה

סוג הכלונסאות משתנה עפ"י סוג הקרקע, עפ"י העומסים של הפרויקט, ובהתאם לדו"ח יועץ הקרקע אשר ימליץ על שיטת הביסוס. הכלונסאות עשויים להשתנות בעומקם, קוטרם, דרגת החשיפה של הבטון, כמות הברזל ושיטת הקידוח. פרמטרים אלו משפיעים באופן דרמטי על עלות ביסוס שלד הבניין. במאמר זה נרחיב אודות שיטות הקידוח, ההספקים והעלויות השונות.

סוגי הקידוח

קידוח יבש –

סוג קרקע –  חרסיתית (דוג' טרה רוסה), אדמה יבשה.

הספק – 110 מ"א / ממוצע למכונת קידוח ליום עבודה (8שעות).

מחיר – קוטר מינוס 10 ₪.

קידוח מיקרופייל –

סוג קרקע –  קרקע סלעית (לדוג' – ירושלים כרמיאל, חיפה, טבריה).

הספק – 90 מ"א / יום – עבור סלע רך. 50-60 מ"א / יום – עבור סלע קשה.

מחיר – 100 ₪ /מ"א – לסלע רך , 160-170 ₪ / מ"א – עבור סלע קשה, במידה ונעשה שימוש במקדח וידייה עבור סלעים קשים במיוחד המחיר עשוי להגיע ל 240 ₪ / מ"א.

בסלעים קשים במיוחד למשל קרני שומרון – הספק העבודה יכול להגיע ל30 מ"א ליום עבודה והתמחור יכול להגיע ל300 ש"ח למ"א, (מצד שני יתכן שלאור הצפיפות יועץ הקרקע יפחית את העומק הנדרש).

היות וקיים חיכוך מלא עובדים עם קוטרים קטנים – הקוטר הנפוץ בקידוח מיקרופייל הנו 35 ו-45

קידוח כלונסאות CFA –

סוג קרקע – חולית ללא מי תהום.

הספק – 100 מ"א / יום עבודה.

מחיר – קוטר X 1.6 לכל מ"א.  ניתן לקדוח בקוטר של 50-110 מפאת החיכוך הנמוך.

לדוג' עבור קוטר של מטר ישלם הקבלן 160 ₪. ז"א בממוצע 1,600 ₪ עבור יום קידוח בשיטת CFA.

להבדיל מהשיטה היבשה כמובא מעלה, שם יוחדר כלוב ברזל לכלונס לאחר הוצאת המקדח, בשיטת CFA  לא ניתן להרים את המקדח, וזאת כדי להימנע מהתמוטטות.

הפתרון הנו חיבור צינור המשאבה ישירות למקדח – בד בבד עם הזרמת הבטון לכלונס המקדח מתרומם מעלה ורק בגמר היציקה משחילים את כלוב הברזל.

כלונסאות זמניים בפרויקט רובינשטיין
כלונסאות זמניים בפרויקט רובינשטיין

קידוח בנטונייט –

סוג קרקע – חולית או חרסיתית הכוללת מי תהום בהתאם לדו"ח יועץ הקרקע והמלצת ביסוס הקרקע.

שיטת הקידוח בנטונייט מבוססת על הצורך ביצירת חיכוך מלאכותי ויצירת תשתית ליציקת הבטון אל מתחת למי התהום והתמצקותו.

בשיטה זו מזרימים בעזרת ביובית את חומר הבנטונייד עד ליציאתו מהכלונס ורק אז ניגשים ליציקה ודחיקה של החומר אל עבר דפנות ואל מחוץ לכלונס.

הספק – ממוצע ליום 50-60 מ"א.

מחיר – קוטר X 2.6 / מ"א. קוטרים עשויים להגיע למטר וחצי מפאת החיכוך הקטן. לדוג' קוטר 1 מטר נשלם 2,600 ₪ ליום קידוח.

תשלומים נלווים לקידוח בשיטת בנטונייט –

  • חומר הבנטונייט עשוי להגיע ל60 ₪ למ"ק בטון.
  • בדיקה צמודה של מעבדה מאושרת (מכון תקנים / איזוטופ / System), אשר מוודא את תקינות החומר.
  • התקן מחייב את הקבלן לבדוק שליש מכמות הבטון בכלונסאות, משך הבדיקה צריך להתפרש לאורך כל תקופת ביצוע הקידוח.
  • טרקטור צמוד נוסף לפינוי האדמה הרטובה וייתכן משאית לפינוי.
  • משאבה צמודה לכל היום (לפחות 4,000 ₪ /יום עבודה).

הערות נוספות לשיטות קידוח כלונסאות – 

  • נציין שבשיטת CFA ובנטונייט יש טבעות חיזוק כל מטר וחצי כדי שהכלוב יהיה מחוזק יותר ויעמוד בדחיפה המאולצת לכלונס.
  • בכל שיטת קידוח מעבר לעובדים חייב הקבלן להמציא טרקטור צמוד לפינוי בפסולת ושינוע הכלובים.
  • המחירים במאמר זה אקטואליים ליום כתיבת המאמר בלבד.
לקריאה נוספת: מיסוי תמ"א 38פינוי בינוי – המדריך לדייר המתחיל
שתף/י את המאמר
שיתוף ב facebook
פייסבוק
שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב twitter
טוויטר
שיתוף ב email
אימייל

לאחר שנים של המתנה ממושכת מגיעים שלבי הביצוע המיוחל. בשלבים אלו אנו נתקלים במורכבויות משמעותיות, בעיקר בפרויקטים "חיים" של תמ"א 38 לעומת פרויקטים של פינוי בינוי.

בשלבי הביצוע אנו פוקדים את האתר מספר פעמים בשבוע, לעתים באמצעות פגישות מתוכננת עם מנהל העבודה ומנהל הפרויקט מטעם הקבלן ולעתים פגישות בלתי מתוכננות.

בביקורנו אנו סוקרים ומתעדים את טיב הביצוע ואנשי המקצוע הפועלים באתר, בטיחות, חומרים ותקנים מחייבים. זאת תוך התאמה למפרט הטכני ותכניות הביצוע. בנוסף אנו מספקים דיווחים שוטפים עבור בעלי הזכויות ועו"ד הדיירים.

בעלי דירות פונים ליזמים וקבלנים במטרה לקבל הצעות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, אך בדרך שוכחים דבר טריוויאלי – כדי לקבל הצעה חייב להבין היטב מהם אילוצי התכנון, מה היקף הזכויות וכיצד ניתן לנצלן? כמה הפרויקט כדאי וכמה ניתן לדרוש?

כדי לנהל פניה או "מכרז" איכותי, בעלי דירות מוכרחים להבין ראשית מה הם מחזיקים בידיים, לאחר מכן להתנהל מול הצעות שונות ומגוונות. בעלי דירות מקבלים הצעות שאינן ברות ביצוע, ומתפתים לקפוץ על המציאה, בשלב מאוחר יותר מתבררת התמונה ולעתים לא ניתן לחזור אחורה.

בנוסף, אנו רוצים לדעת איך להפיק את המקסימום מהפרויקט – כיצד נוכל לדרוש את המקסימום אם לא נבחן ונבין בעצמנו את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. הדרך הנכונה היא לייצר דו"ח כלכלי ולהצטייר כמקצוענים בעיני היזמים והקבלנים אליהם נפנה, וכך נוכל לפנות ליזמים איכותיים ומנוסים יותר.

דו"ח 0 של אפיקים הנדסה מורכב משני אספקטים מרכזיים: 1. דו"ח ניתוח זכויות ואפשרויות תכנון. 2. דו"ח כלכלי. הדו"ח מוצג ונשלח לעיון בעלי הזכויות ועורך הדין של הדיירים ומהווה בסיס מקצועי לניהול תהליך הפניה וההתמחרות למול הקבלנים הניגשים למכרז.

בדיקת איתנות פיננסית ליזמי תמ"א 38 הפכה להכרח המציאות. סף הכניסה הנמוך לעסקאות התחדשות עירונית גורמת ליזמים וקבלנים קטנים וגדולים לקפוץ מעל הפופיק, לגייס פרויקטים רבים מבלי לבצע התאמה ליכולות הפיננסיות, וזאת מתוך הנחה כי ימצא פתרון לאספקט המימוני.

תופעה זו יצרה דור חדש של יזמים וקבלנים, להם מחלקת כספים אשר פועלות במנותק ממחלקות הפיתוח העסקי.

בעלי הדירות מצדם אינם מודעים למבנים המימוניים של עסקאות אלו – קרנות, שותפים, משלימי הון עצמי, בנקים, קרנות הון סיכון, קבוצות רכישה, ועוד שלל שיטות למימון הפרויקט.

בתור בעלי דירות, בבואנו לבחור את היזם הנכון והראוי מתוך מבחר היזמים שהגישו הצעותיהם, עלינו לבחון ולנתח את איתנותו הפיננסית של היזם, בטח כאשר מדובר בחברות פרטיות.

לעתים אנו נתקלים בבעלי דירות המשוכנעים כי עורך הדין אמון על בחינת היזם באספקט הפיננסי, אך מדובר בטעות מוחלטת. עורך הדין של הדיירים אינו בעל הכשרה בנושא זה, אינו רשאי או מתיימר לבחון נושאים פיננסיים.

רו"ח גנדי גורביץ', ממקימי החברה, הנו מנכל לשעבר של חברת הבניה הציבורית אלמוגים, והנו מרצה ובעל רקע פיננסי עשיר בחברות בניה. גנדי מבצע סקירה של דוחות כספיים, דו"חות תזרים וליווי פיננסי. לאחר לימוד בעלי השליטה וצבר הפרויקטים מפיק גנדי התייחסות באשר לאיתנות הפיננסית של החברה.

הערך המוסף שלנו בבחינת הרקע הפיננסי של חברות רבות מקנה תחושת בטחון לבעלי הדירות ומאפשר להם לקבל החלטות ראויות ומושכלות.

לאחר שאנו סוקרים את תכניות ההגשה ומאשרים לבעלי הזכויות לחתום על הגרמושקה, מתחיל שלב בקרת רישוי. בשלב זה אנו "עוקבים" אחר פעילות היזם ומאמציו לקדם את ההיתר.

למרות משתנים של חוסר ודאות, אנו ממשיכים לדרוש סטטוס רישוי, לעדכן את בעלי הזכויות לגבי עמידה בלוחות הזמנים להיתר ולהתריע כאשר אנו צופים חריגה מלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם.

לאחר החלטת ועדה אנו סוקרים את השינויים התכנוניים אשר התרחשו בעקבות אילוצי הועדה, מעדכנים, מאשרים ומוצאים פתרונות יצירתיים למול בעלי הזכויות אשר נפגעים לעתים בעקבות אילוצים שאינם ידועים מראש.

בפרויקטים רחבי היקף, הדורשים שינוי של התב"ע הקיימת (לרוב בסמכות ועדה מחוזית), אנו מפיקים דו"ח סקירה על מסמכי התב"ע החדשה והתאמתה להסכם המשפטי. את הדו"ח אנו מפיצים לנציגות בעלי הדירות ועורכי הדין.

שליטה ובקרה בשלב הרישוי מאפשר לנו לקצר את קבועי הזמן, ובכך לדחוק ביזם לפעול ולדבוק בלוחות הזמנים. בנוסף, כאשר מתגלים חריגות בלוחות הזמנים ו/או סטיות ניכרות מהתכנית העקרונית אנו מזהים את שורש הבעיה ומתערבים על מנת לספק פתרון לקידום הפרויקט לשביעות רצון הצדדים.

תכניות עקרוניות אלו "סקיצות" המצורפות כנספח להסכם התמ"א 38 או הפינוי בינוי. עם כניסת ההסכם לתוקפו, נדרש היזם להפעיל את כלל יועצי התכנון לצורך הכנת תכנית מפורטת התואמת את הוראות ההסכם ובכפוף לתכנית העקרונית עליה הסכימו בעלי הזכויות.

התכנית העקרונית מהווה בסיס רעיוני ואף משפטי ליצירת התכנון המפורט אשר עתיד להיות מאושר על ידינו לקראת ההגשה לוועדה המקומית.
על כן, אנו מייחסים חשיבות גדולה לשיפור התכנון הראשוני, תוך התאמתו למגבלות ואילוצי התכנון מכוח תכניות קיימות והנחיות הוועדה.

בחינת הסקיצה על גבי מפת מדידה, בדיקה של קווי המגרש לפי הנחיות הועדה, תקני חניה, תקני הנגישות, ניצול אופטימאלי של פנים הדירה ושימושיותה הם אשר מנחים את אנשי המקצוע שלנו בשלב בקרת התכנון הראשוני. וזאת כדי לאפשר לבעל הדירה לחתום על תכנית התואמת את המציאות עם מינימום סטייה בשלבי התכנון המתקדם.

המפרט הטכני הנו מסמך משפטי המצורף כנספח להסכם התמ"א 38 / פינוי בינוי. למפרט הטכני השפעה ישירה על נראות, שימושיות וכמובן ערך הדירות בתום הפרויקט.

המפרט מגדיר את התמורה עבור בעלי הזכויות, שינויי דיירים ומחירי יסוד של כל רכיב ומערכת, הגדרת יועצים ומתכננים, חומרים בשימוש, מערכות חשמל/מים/תקשורת/מיזוג וכו', אלמנטים, תקנים, דרכי יישום ובקיצור. כל פרט המרכיב את הבניין לאחר הפרויקט. על המפרט הטכני אנו נוהגים לומר "מה שלא רשום לא קיים".

בכל פרויקט נדרשת התאמה אישית של המפרט הטכני לאופי הפרויקט, אילוצים תכנוניים, כדאיות כלכלית וכו'. בנוסף הטמעה של סעיפי סל חיוניים אותם נוהגים היזמים והקבלנים להשמיט עם הגשת הטיוטה.

העבודה על המפרט הטכני מהווה מו"מ בפני עצמו. אנו פועלים למקסום התמורה עבור בעלי הדירות והשבחת המפרט לרווחת הדיירים.

ישנה חשיבות מכרעת לעיתוי העבודה על המפרט – ניסיוננו הוכיח שככל שעבודת שיפור המפרט התבצעה מוקדם יותר כך הצלחנו להשיג מפרט איכותי ונכון יותר עבור בעלי הזכויות.

דילוג לתוכן