סיקור בלעדי של עיתון ישראל היום אודות פעילות אפיקים הנדסה - דוגמאות לכשלים ומורכבויות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי והכרחיות המפקח בשלביו השונים של הפרויקט.
כל הזכויות שמורות לאפיקים 38 | תכנות: רועי אייל | עיצוב: סטודיו טלי שטרן
לאחר שנים של המתנה ממושכת מגיעים שלבי הביצוע המיוחל. בשלבים אלו אנו נתקלים במורכבויות משמעותיות, בעיקר בפרויקטים "חיים" של תמ"א 38 לעומת פרויקטים של פינוי בינוי.
בשלבי הביצוע אנו פוקדים את האתר מספר פעמים בשבוע, לעתים באמצעות פגישות מתוכננת עם מנהל העבודה ומנהל הפרויקט מטעם הקבלן ולעתים פגישות בלתי מתוכננות.
בביקורנו אנו סוקרים ומתעדים את טיב הביצוע ואנשי המקצוע הפועלים באתר, בטיחות, חומרים ותקנים מחייבים. זאת תוך התאמה למפרט הטכני ותכניות הביצוע. בנוסף אנו מספקים דיווחים שוטפים עבור בעלי הזכויות ועו"ד הדיירים.
בעלי דירות פונים ליזמים וקבלנים במטרה לקבל הצעות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, אך בדרך שוכחים דבר טריוויאלי – כדי לקבל הצעה חייב להבין היטב מהם אילוצי התכנון, מה היקף הזכויות וכיצד ניתן לנצלן? כמה הפרויקט כדאי וכמה ניתן לדרוש?
כדי לנהל פניה או "מכרז" איכותי, בעלי דירות מוכרחים להבין ראשית מה הם מחזיקים בידיים, לאחר מכן להתנהל מול הצעות שונות ומגוונות. בעלי דירות מקבלים הצעות שאינן ברות ביצוע, ומתפתים לקפוץ על המציאה, בשלב מאוחר יותר מתבררת התמונה ולעתים לא ניתן לחזור אחורה.
בנוסף, אנו רוצים לדעת איך להפיק את המקסימום מהפרויקט – כיצד נוכל לדרוש את המקסימום אם לא נבחן ונבין בעצמנו את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. הדרך הנכונה היא לייצר דו"ח כלכלי ולהצטייר כמקצוענים בעיני היזמים והקבלנים אליהם נפנה, וכך נוכל לפנות ליזמים איכותיים ומנוסים יותר.
דו"ח 0 של אפיקים הנדסה מורכב משני אספקטים מרכזיים: 1. דו"ח ניתוח זכויות ואפשרויות תכנון. 2. דו"ח כלכלי. הדו"ח מוצג ונשלח לעיון בעלי הזכויות ועורך הדין של הדיירים ומהווה בסיס מקצועי לניהול תהליך הפניה וההתמחרות למול הקבלנים הניגשים למכרז.
בדיקת איתנות פיננסית ליזמי תמ"א 38 הפכה להכרח המציאות. סף הכניסה הנמוך לעסקאות התחדשות עירונית גורמת ליזמים וקבלנים קטנים וגדולים לקפוץ מעל הפופיק, לגייס פרויקטים רבים מבלי לבצע התאמה ליכולות הפיננסיות, וזאת מתוך הנחה כי ימצא פתרון לאספקט המימוני.
תופעה זו יצרה דור חדש של יזמים וקבלנים, להם מחלקת כספים אשר פועלות במנותק ממחלקות הפיתוח העסקי.
בעלי הדירות מצדם אינם מודעים למבנים המימוניים של עסקאות אלו – קרנות, שותפים, משלימי הון עצמי, בנקים, קרנות הון סיכון, קבוצות רכישה, ועוד שלל שיטות למימון הפרויקט.
בתור בעלי דירות, בבואנו לבחור את היזם הנכון והראוי מתוך מבחר היזמים שהגישו הצעותיהם, עלינו לבחון ולנתח את איתנותו הפיננסית של היזם, בטח כאשר מדובר בחברות פרטיות.
לעתים אנו נתקלים בבעלי דירות המשוכנעים כי עורך הדין אמון על בחינת היזם באספקט הפיננסי, אך מדובר בטעות מוחלטת. עורך הדין של הדיירים אינו בעל הכשרה בנושא זה, אינו רשאי או מתיימר לבחון נושאים פיננסיים.
רו"ח גנדי גורביץ', ממקימי החברה, הנו מנכל לשעבר של חברת הבניה הציבורית אלמוגים, והנו מרצה ובעל רקע פיננסי עשיר בחברות בניה. גנדי מבצע סקירה של דוחות כספיים, דו"חות תזרים וליווי פיננסי. לאחר לימוד בעלי השליטה וצבר הפרויקטים מפיק גנדי התייחסות באשר לאיתנות הפיננסית של החברה.
הערך המוסף שלנו בבחינת הרקע הפיננסי של חברות רבות מקנה תחושת בטחון לבעלי הדירות ומאפשר להם לקבל החלטות ראויות ומושכלות.
לאחר שאנו סוקרים את תכניות ההגשה ומאשרים לבעלי הזכויות לחתום על הגרמושקה, מתחיל שלב בקרת רישוי. בשלב זה אנו "עוקבים" אחר פעילות היזם ומאמציו לקדם את ההיתר.
למרות משתנים של חוסר ודאות, אנו ממשיכים לדרוש סטטוס רישוי, לעדכן את בעלי הזכויות לגבי עמידה בלוחות הזמנים להיתר ולהתריע כאשר אנו צופים חריגה מלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם.
לאחר החלטת ועדה אנו סוקרים את השינויים התכנוניים אשר התרחשו בעקבות אילוצי הועדה, מעדכנים, מאשרים ומוצאים פתרונות יצירתיים למול בעלי הזכויות אשר נפגעים לעתים בעקבות אילוצים שאינם ידועים מראש.
בפרויקטים רחבי היקף, הדורשים שינוי של התב"ע הקיימת (לרוב בסמכות ועדה מחוזית), אנו מפיקים דו"ח סקירה על מסמכי התב"ע החדשה והתאמתה להסכם המשפטי. את הדו"ח אנו מפיצים לנציגות בעלי הדירות ועורכי הדין.
שליטה ובקרה בשלב הרישוי מאפשר לנו לקצר את קבועי הזמן, ובכך לדחוק ביזם לפעול ולדבוק בלוחות הזמנים. בנוסף, כאשר מתגלים חריגות בלוחות הזמנים ו/או סטיות ניכרות מהתכנית העקרונית אנו מזהים את שורש הבעיה ומתערבים על מנת לספק פתרון לקידום הפרויקט לשביעות רצון הצדדים.
תכניות עקרוניות אלו "סקיצות" המצורפות כנספח להסכם התמ"א 38 או הפינוי בינוי. עם כניסת ההסכם לתוקפו, נדרש היזם להפעיל את כלל יועצי התכנון לצורך הכנת תכנית מפורטת התואמת את הוראות ההסכם ובכפוף לתכנית העקרונית עליה הסכימו בעלי הזכויות.
התכנית העקרונית מהווה בסיס רעיוני ואף משפטי ליצירת התכנון המפורט אשר עתיד להיות מאושר על ידינו לקראת ההגשה לוועדה המקומית.
על כן, אנו מייחסים חשיבות גדולה לשיפור התכנון הראשוני, תוך התאמתו למגבלות ואילוצי התכנון מכוח תכניות קיימות והנחיות הוועדה.
בחינת הסקיצה על גבי מפת מדידה, בדיקה של קווי המגרש לפי הנחיות הועדה, תקני חניה, תקני הנגישות, ניצול אופטימאלי של פנים הדירה ושימושיותה הם אשר מנחים את אנשי המקצוע שלנו בשלב בקרת התכנון הראשוני. וזאת כדי לאפשר לבעל הדירה לחתום על תכנית התואמת את המציאות עם מינימום סטייה בשלבי התכנון המתקדם.
המפרט הטכני הנו מסמך משפטי המצורף כנספח להסכם התמ"א 38 / פינוי בינוי. למפרט הטכני השפעה ישירה על נראות, שימושיות וכמובן ערך הדירות בתום הפרויקט.
המפרט מגדיר את התמורה עבור בעלי הזכויות, שינויי דיירים ומחירי יסוד של כל רכיב ומערכת, הגדרת יועצים ומתכננים, חומרים בשימוש, מערכות חשמל/מים/תקשורת/מיזוג וכו', אלמנטים, תקנים, דרכי יישום ובקיצור. כל פרט המרכיב את הבניין לאחר הפרויקט. על המפרט הטכני אנו נוהגים לומר "מה שלא רשום לא קיים".
בכל פרויקט נדרשת התאמה אישית של המפרט הטכני לאופי הפרויקט, אילוצים תכנוניים, כדאיות כלכלית וכו'. בנוסף הטמעה של סעיפי סל חיוניים אותם נוהגים היזמים והקבלנים להשמיט עם הגשת הטיוטה.
העבודה על המפרט הטכני מהווה מו"מ בפני עצמו. אנו פועלים למקסום התמורה עבור בעלי הדירות והשבחת המפרט לרווחת הדיירים.
ישנה חשיבות מכרעת לעיתוי העבודה על המפרט – ניסיוננו הוכיח שככל שעבודת שיפור המפרט התבצעה מוקדם יותר כך הצלחנו להשיג מפרט איכותי ונכון יותר עבור בעלי הזכויות.
